明确市场未来方向：市场化租赁和政策性租赁两个领域
对长租公寓行业来说，12月23日的全国住房和城乡建设工作会议以及次日的6部门联合发文，无疑是下一阶段发展的重大方向。
在租赁住房领域，此次会议定调有两点值得关注：第一，进一步培育机构化、规模化租赁企业；第二，首提政策性租赁住房。
住建部此次表态也无疑具有重大意义，这或将预示未来长租公寓市场格局之变：第一，坚定机构化、规模化发展方向；第二，政策性租赁住房也将成为长租公寓市场重要组成部分。而政企合作或将不失为一种有益的探索。
市场化租赁和政策性租赁两个领域
对于2020年重点工作，住建部明确，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
与2018年相比，此次会议将租赁住房分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域。其中，政策性租赁住房首次提到。
或指明了长租公寓市场未来的两个方向。
2017年7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。在此背景下，多家不同性质主体相继开展住房租赁业务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，培育和发展了一批市场供应主体。然而，自“租购并举”政策以来，短短几年，这个行业已经经历了风口、跑马圈地、百花齐放，以及退潮。
长租公寓市场在历经大浪淘沙洗礼中获得了最好的教育。从狂热再到彷徨与迷茫，如今来看，长租公寓市场方向已经清晰可见。
事实上，长租公寓本质上更重要的是一个模式的组合创新。贝壳研究院首席分析师许小乐指出，对于市场化租赁而言，坚定机构化、规模化的方向，发挥市场的作用，本质上是对租赁供给端升级优化，机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”格局。这一态度一定程度上表明了对于长租公寓价值的认可，近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题，需要对新事物有一定的包容，更要通过发展来解决。
作为国内首批涉足长租公寓的房企之一，龙湖将“冠寓”定位为主航道业务，并通过持续深耕产品和服务，精益化高效管理，探索高质量产品和服务的供给。
龙湖冠寓发展部总经理张智聪表示，这个市场还处于非常早期的一个幼苗阶段，需要不论是政策，还是媒体环境，共同去呵护它的。“我们希望更多的企业和品牌参与进来，多元主体供给，为城市青年带来更优质的租住体验。这也是我非常愿意坚持做长租业务的原因，因为我们能给年轻人创造一个真正解决居住痛点的好服务。”
据龙湖集团2019年中期业绩报告，上半年冠寓全国累计开业超6万间，营收同比增幅207%。规模位居行业前列，品牌影响力领先。按照龙湖的计划，到2020年目标营收是20亿元。
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虽然租赁是一门古老的生意，但有关租赁规范、监管及引导制度不尽完善。谁都想提前抢占市场，但创新不应没有理性与制度的边界。
张智聪坦言，行业现在确实面临着很多需要去解决的困难和问题，但其实从上至下一直在努力。比如政策方面，今年1月，财政部住建部，在北京、长春、上海、南京共计16个城市，试点中央财政补贴支持租赁住房企业，推动完善住房租赁市场体系，这会极大帮助到行业。
此外，为了帮助各个城市留住人才，各地区政府的政策着力点也放在了毕业生最为关心的户口、住房、创业扶持等多种实际需求上。从目前的情况看，长租公寓可以输出的服务机会也藏在人才公寓中。以重庆为例，重庆渝中区首个人才公寓龙湖冠寓解放碑店已正式投用，针对世界500强企业中的非重庆籍中层员工提供租房免押金入住的优惠政策。据公寓运营方介绍，龙湖冠寓嘉陵大厦是重庆首例由国企平台携手民企品牌共同打造的高端人才配套租住项目，由渝中区国有资产经营管理有限公司对嘉陵大厦进行重新整体定位和长期持有，龙湖冠寓进行重新设计改造和长期运营。
而整体来看，这并不是个例，在人才公寓方面，龙湖早已有所布局。自2017年起，龙湖积极配合各地人才引进安居政策，与武汉、南京、重庆、天津、苏州、青岛、厦门在内的全国12个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等，合作落地近40个项目，提供超过1.4万套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。
万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖前不久也表示，长租公寓过去两三年的资产价值有所下降，遭遇了短期困难，但是仍非常看好其未来。北京长租公寓是一个“窄门”，未来的发展会非常好。刘肖表示，北京目前的集中式长租公寓供应非常少，仅3.6万套。但是未来5到10年，北京计划供应50万套，空间非常大。此外，在政策上，诸如土地供应、产业等，政府也将给予很多支持。
先行者已有探路，政企合作也不失为长租公寓市场未来发展一种有益探索。
